Земельные споры по договорам аренды

Стоимость представительства в суде

Земельные споры по договорам аренды имеют свои особенности. Согласно статье 64 ЗК РФ  земельные споры рассматриваются в судебном порядке, но до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение и в третейский суд.

Прежде всего следует уяснить, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество, включая и такое имущество как земельный участок, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это определение аренды из статьи 606 ГК РФ указывает на то, кто имеет право защищать свои права на земельный участок от притязаний третьих лиц и в частности отстаивать эти права в суде.

Всё зависит от того указано ли в договоре аренды право вдавления земельным участком или нет, которое и даёт право вести споры по договору аренды земельного участка. В соответствии со статьёй 305 ГК РФ права, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (включая и конечное же договором аренды земельного участка). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом предоставление арендатору права владения земельным участком позволяет ему разрешить спор по аренде земельного участка как с третьими лицами так и с самим арендодателем. Однако отсутствие в договоре права владения арендованным земельным участком ещё не означает, что арендатор бесправен в отношении незаконных действий третьих лиц. В этом случае арендатор может предъявить претензии к арендодателю и при этом ещё взыскать с него предусмотренные статьёй 15 ГК РФ все убытки, понесённые от действия третьих лиц, в которые входят как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Чтобы избежать всех этих неприятностей здравомыслящий арендодатель постарается заранее оградить арендатора от внешних притязаний.

Как правило в качестве арендодателя выступает собственник земельного участка. Но в качестве арендодателя может выступать и арендатор сдающий в аренду земельный участок другому арендатору, но это уже точнее будет не аренда, а субаренда. В последнем случае к  договорам субаренды применяются те же правила, установленные законодательством о договорах аренды.

Если с третьими лицами споры по договору аренды земельного участка могут возникнуть по самому широкому спектру оснований, то с арендодателем очень часто происходят споры по арендной плате за земельные доли, которые обычно возникают по инициативе того же  арендодателя. К таким спорам как споры по арендной плате за земельные доли необходимо подходить очень серьёзно, поскольку в соответствии со статьёй 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Следует помнить, что аренда земельных участков имеет свою специфику. Дело в том, что далеко не всякий земельный участок можно взять в аренду. Земельным законодательством установлен перечень  земельных участков, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в таком обороте (ст. 27 ЗК РФ). Связанно это с тем, что земля — это особый объект гражданских прав, охраняемый государством. Статьёй 1 ЗК РФ установлены основные принципы земельного законодательства, связанные прежде всего с экологией, охраной окружающей среды и здоровья граждан.

Чтобы разобраться во всех тонкостях юридических споров по договору аренды земельного участка нужно обращаться к узкому специалисту в этой области. Адвокат Мамаев Степан Иванович как раз специализируется в земельном законодательстве и имеет достаточный опыт в разрешении подобных споров.