Правила финансовой безопасности для дольщиков при строительстве многоквартирного дома.

Строительство многоквартирного дома – это довольно сложный процесс. Первая и, пожалуй, самая важная трудность, с которой сталкивается застройщик: где взять деньги на строительство. А денег надо много. Наиболее простой и сразу напрашивающийся способ – это взять в банке кредит. Но это дороговато, ведь банк не просто так даёт кредит, а под очень немалые проценты, а это большой риск. Вот тут-то подавляющее большинство застройщиков идёт по иному пути: деньги на строительство берут у граждан, объединяя их в дольщики.

Но такой путь уже рискован для самих дольщиков, ведь нередки случаи, когда тот же застройщик исчезал вместе с собранными деньгами. Тут можно привести множество тому примеров, возьмите хотя бы всем известное строительство под руководством Сергея Полонского жилищного комплекса "Кутузовская миля", которое закончилось недостроем. И хорошо, что хоть так, а ведь другой его проект "Рублёвская Ривьера" и вовсе не начинался. Деньги взял и был таков.

Мало чем помогает в этом плане уголовное дело. Тот же Полонский, отсидев незначительный срок в тюрьме, вышел на свободу по-прежнему в долгах перед гражданами, участвовавшими в инвестировании его проектов. Таким образом чисто формально правоохранительные органы свои обязательства выполнили, а долг застройщика остался в том же размере.

В такой ситуации лучше действовать как в поговорке: «Бережённого бог бережёт». С этой целью необходимо заранее подготовиться к возможным неправомерным действиям застройщика. Каким образом можно хоть как-то сберечь свои денежные средства на случай этих неправомерных действий?

Одним из способов обеспечения застройщиком своих обязательств является залог. Законом установлено, что у участников долевого строительства находятся в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок. При этом залог вступает в законную силу с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Таким залогом обеспечивается не только возврат денег дольщиков в случае расторжения договора долевого участия, но и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором или федеральными законами денежных средств.

Также в залоге находится и сам многоквартирный дом и иной объект строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства либо с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Однако залог земельного участка, объекта незавершенного строительства либо права аренды на земельный участок – это может оказаться незначительным обеспечением по сравнению с ценой на полностью построенный многоквартирный дом. Вот тут законом предусмотрен по выбору застройщика один из двух немаловажных способов обеспечения: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Давайте разберём, что такое поручительство и страхование гражданской ответственности и чем они хороши для рядового дольщика.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При заключении договора поручительства застройщик обязан сообщить всем участникам долевого строительства условия поручительства и сведения о поручителе. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, поручитель несёт субсидиарную ответственность, то есть участник долевого строительства должен сначала предъявить требования к застройщику и если он отказался удовлетворять предъявленные требования или не исполнил их в разумный срок, то лишь после этого эти требования можно будет уже предъявить к поручителю.

Страхование гражданской ответственности предназначено для защиты имуществен­ных интересов участников долевого строительства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. С этой целью застройщик обязан заключить договор страхования гражданской ответственности со страховой компанией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования и удовлетворяющей следующим требованиям:

– осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

– наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

– отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

– отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)";

– отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации о назначении временной администрации страховой организации;

– отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Все эти вышеперечисленные правила сложно запомнить простому гражданину, не имеющему юридического образования, поэтому я предлагаю самый простой способ финансовой безопасности при долевом инвестировании своих денежных средств на строительство многоквартирного дома. Заключается оно в том, что не выплачивать деньги застройщику до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После такой регистрации строительство будет находиться под государственным контролем. Застройщик не получит от государственных органов разрешения на строительство, не исполнив предусмотренных законом всех обеспечительных мер. В этом случае он волей-неволей будет вынужден действовать добросовестно.

Строительство же без регистрации такого договора чревато нежелательными последствиями. В этой связи можно напомнить недавний печальный финал возведения многоквартирного дома в Красноярске, когда застройщик, не получив разрешения на строительство, тем не менее начал сбор денежных средств с населения, что запрещено законом. Без этого разрешения договор участия в долевом строительстве естественно не регистрируют. Тогда застройщик после сбора необходимых денежных средств решил начать строительство без регистрации этого договора.

Дом был почти был выстроен и оставалось кажется провести отделочные работы, но тут неожиданно вмешалась местная власть, которая запретила дальнейшее строительство дома, объявив его самовольной постройкой. На счету у застройщика никаких денег для возврата бедным дольщикам не оказалось, все деньги ушли на строительство самовольной постройки. Рассчитываться было нечем.

Граждане ещё как-то пытались выкарабкаться из этой ситуации, писали во все инстанции, в том числе и Президенту РФ, привлекли телевидение. Наивные, думали подняв шум решить проблему, но тщетно. А всё потому, что постеснялись потребовать регистрации договора участия в долевом строительстве и сразу внесли деньги на фактически незаконное строительство.

Оставьте комментарий


Введите защитный код

Адвокат

Мамаев Степан Иванович

г. Подольск

моб. +7 9055383066;

тел.+7 (4967) 57-4996

e-mail: a-msi@mail.ru

Видео с участием адвоката

Строительство многоквартирного дома – это довольно сложный процесс. Первая и, пожалуй, самая важная трудность, с которой сталкивается застройщик: где взять деньги на строительство. А денег надо много. Наиболее простой и сразу напрашивающийся способ – это взять в банке кредит. Но это дороговато, ведь банк не просто так даёт кредит, а под очень немалые проценты, а это большой риск. Вот тут-то подавляющее большинство застройщиков идёт по иному пути: деньги на строительство берут у граждан, объединяя их в дольщики.

Написание этой статьи подтолкнул меня такой случай. Как-то обратился ко мне один гражданин с просьбой дать юридический анализ договорам, которые он собирался заключить в связи с покупкой в будущем квартиры в новом строящемся многоквартирном доме. И что я вижу в этих договорах?

Стройка – это объект повышенной опасности. Техника безопасности труда здесь должна быть как нигде на высоте. Как известно нарушение техники безопасности чревато тем, что виновные лица могут быть привлечены к дисциплинарной, гражданской, административной или к уголовной ответственности. Самые тяжкие последствия предусмотрены уголовным законодательством. В частности, нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека, смерть человека либо крупного ущерба карается законом (ст. 216 УК РФ). Максимальное наказание в случае нарушения правил безопасности, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, лишение свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до трёх лет.

Яндекс.Метрика