Риски оплаты договора купли продажи недвижимости.

Кратко напомню, как протекает процесс оплаты договора купли продажи недвижимости.

Стороны подписывают договор купли-продажи, а как правило это совершается непосредственно в банке, ячейку которого будут использовать при расчёте. Там же заключается с банком договор аренды этой ячейки. Обращаю внимание, что не какой-нибудь, а именно договор аренды, и как раз именно в этой аренде заключается тонкий момент. Далее покупатель в присутствии продавца закладывает в арендуемую ячейку денежные средства в размере стоимости жилого помещения, а это для многих просто огромная сумма. Затем в регистрирующем органе риелторы осуществляют по доверенности процедуру регистрации как самого договора купли-продажи жилого помещения, так и перехода права собственности на нового собственника. И после этого, по прошествии срока аренды ячейки, счастливый продавец наконец вскрывает ячейку и забирает оттуда свой гонорар.

Казалось бы, всё просто и ясно. Перед запуском такой схемы сомневающиеся задаются вопросом, а надёжна ли эта схема, не пропадут ли деньги на каком-нибудь этапе? На что риелторы уверенным тоном опровергают сомнения: эта схема давно проверена, никогда ещё не давала сбоев, да и банк как скала стоит за всем этим. Последний довод как правило убеждает сомневающихся, ведь банк действительно выглядит как гарант, уж он-то будет следить за тем, чтобы сделка не сорвалась.

Однако принимая участие в подобных сделках в качестве консультанта, я обратил внимание на то, что ни в одном документе, никаких гарантий ни риелтор, ни банк в письменном виде не предоставляют. Все гарантии только на словах. Просто задайтесь вопрос: а что будет, если продавец после регистрации права собственности на покупателя по прибытию в банк вдруг обнаружит отсутствие денег в ячейке. Я отвечу: ничего не будет, просто собственником жилого помещения станет покупатель, а продавец уйдёт домой без денег. Вот такая перспектива.

Нет, продавец конечно же пойдёт не домой, а прямиком в полицию, где напишет заявление о пропаже денег, но всё равно в возбуждении уголовного дела ему будет отказано. Почему так? Да потому, что никому он не докажет, что вложил в ячейку деньги. Ни в одном документе этот факт не зафиксирован.

Или иная ситуация с точностью наоборот. Как правило банковская ячейка арендуется на небольшой срок, достаточный для регистрации сделки и права собственности в государственном регистрирующем органе. Но вдруг регистрация по независящим от покупателя обстоятельствам затянулась, а срок аренды уже закончился, что может произойти в этом случае? Поясню.

Формально продавец вскрывает ячейку и забирает свои деньги, не заботясь о том, перешло ли право собственности на продаваемое жильё на покупателя или ещё нет. А в это время вполне возможно, что из регистрирующего органа наконец-то приходит в адрес покупателя постановление, в котором имеется предписание донести ещё какой-то отсутствующий документ. Покупатель конечно же обратится к продавцу за этим документом, но даст ли он ему, ещё неизвестно. Добросовестный продавец вернёт покупателю нужный документ, а вот недобросовестный может сказать, что денег он по сделке ещё не получил, поэтому будьте любезны сначала передать ему деньги, а потом будет документ, то есть фактически он повторно попросит ту же сумму, которую уже получил из ячейки. И никому обратного покупатель по тем же причинам не докажет.

В этом случае ни один суд не станет на стороне пострадавшего покупателя, ибо он также не докажет передачу продавцу денег, так как исполнение договора никаким документом, например, распиской (ст. 408 ГК РФ), не подтверждается.

Заключая договор аренды, банк не берёт на себя никакой ответственности, да ему это и не надо. Банк всего лишь сдаёт в аренду ячейку и не более, а что в ней будет находиться или вообще она будет пустой на время аренды, банку всё равно.

Надо понимать, что ячейки предназначены не для совершения каких-то сделок, их функция несколько иная и заключается в сокрытии размера денежных средств или драгоценностей от посторонних лиц включая банк и даже налоговый орган. У нас же эту функцию вывернули наизнанку и вместо этого сочинили байку о надёжности такого хранения, превратив ячейку в элемент расчёта по сделке. Чушь!

Банковская ячейка отнюдь не такая уж и надёжная. Множество случаев хищения денег из неё различными способами можно прочитать в интернете. Вот, например, на сайте http://www.vesti.ru/doc.html?id=2769116 описан один из фактов хищения валюты из банковской ячейки самого Сбербанка России.

Однако есть способы расчёта понадёжнее чем через банковскую ячейку и это совершенно законные способы. Так очень надёжный способ расчёта через аккредитив. В соответствии со статьёй 867 ГК РФ при расчётах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств.

При этом, при расчёте по аккредитиву банк не просто переводит деньги получателю, а в данном случае в его роли выступает продавец или его банк, а осуществляет перевод денег или точнее исполняет аккредитив после представления продавцом в банк документов, подтверждающих выполнение всех условий аккредитива или в нашем случае после представления свидетельства о регистрации права собственности на покупателя.

Согласно Положению Центрального Банка РФ "О правилах осуществления перевода денежных средств" № 383-II от 19.06.2012 г.: «Банк (исполняющий банк, банк-эмитент) проверяет соответствие по внешним признакам представленных документов и их реквизитов требованиям, предусмотренным условиями аккредитива, а также отсутствие противоречий между документами. Документы, содержащие расхождения с условиями аккредитива и (или) противоречия с другими представленными документами, признаются не соответствующими условиям аккредитива». Фактически банк, исполняющий аккредитив, должен предварительно провести юридический анализ представленных ему документов по сделке и лишь убедившись, что всё верно выплачивает продавцу стоимость проданного жилого помещения. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. Таким образом банк несёт ответственность за ненадлежащую оплату и эта ответственность не на словах, а зафиксирована в документе и в законе.

Также имеется множество иных законных способов осуществить расчёт, не прибегая к банковским услугам через ячейку. Вполне надёжный такой способ, как заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в котором прописать всю последовательность действий сторон, например, сначала стороны осматривают жилое помещение и подписывают акт его приёма-передачи, затем покупатель передаёт продавцу деньги, а последний ему в ответ даёт расписку, после этого стороны подписывают основной договор купли-продажи и в конце идут регистрировать все права в регистрирующем органе.

Особенность предварительного договора заключается в том, что если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 429 и 445 ГК РФ). Если к примеру продавец после получения денег отказывается заключить основной договор, то покупатель может через суд заставить его это сделать, предварительно наложив арест на жилое помещение. При этом в предварительном договоре можно прописать денежный штраф за такой отказ. Аналогично можно принудить к заключению договора и покупателя. Я заметил, что риелторы не применяют предварительные договора. Это объяснимо, ведь риелторы ничем не рискуют, а предварительный договор для них — это дополнительные хлопоты. Для риелтора легче на словах продекларировать гарантии банковской ячейки, чем заниматься ещё с предварительным договором.