Защита прав участников долевого строительства.

Однако эта же покупка таит в себе немало рисков. Мы прекрасно помним множество случаев, когда застройщик, собрав деньги вдруг объявлял себя банкротом, а то и вовсе исчезал с деньгами. С принятием Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года для инвесторов-дольщиков установлены ряд законных мер защиты или гарантий, защищающих их права при строительстве многоквартирного дома.

Перечислим все эти меры защиты. Всего их семь. Знание этих мер необходимо всё-таки хотя бы потому, что далеко не всегда их придерживается сам застройщик и нередки случаи их нарушения.

1. Прежде всего застройщик обязан получить разрешение на строительство объекта недвижимости, а до этого момента он не вправе даже собирать деньги на его строительство. Это так сказать общее правило, так как в соответствии с требованием гражданского законодательства (ст. 222 ГК РФ) здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил квалифицируется как самовольная постройка. Чтобы этого не произошло инвестор обязательно до внесения денег сначала должен убедиться, что застройщик имеет все необходимые разрешения на строительство объекта недвижимости по конкретному адресу.
2. Ещё одна гарантия защиты прав дольщика заключается в том, что застройщик в соответствии с требованием закона обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить её в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. Такая мера позволяет инвестору более детально оценить возможности застройщика и свои риски при вложении денег в строительство.

Здесь правда имеется одно исключение. Если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществлялось без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств, то застройщик имеет право не опубликовывать в средствах массовой информации и не размещать в "Интернете" проектную декларацию. Но в этом случае при обращении любого заинтересованного лица к застройщику для ознакомления с проектной документацией последний обязан будет представить обратившемуся эту документацию.

3. Защита прав дольщика выражается также и в том, что застройщику запрещается привлекать денежные средства ранее того момента как в государственном регистрирующем органе будет зарегистрировано его право собственности на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо заключённый с застройщиком договор аренды, договор субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных законом, договор безвозмездного пользования тем же земельным участком. Эта мера нужна для обеспечения застройщиком своих обязательств по договору долевого строительства. В соответствии с требованиями гражданского законодательства права на объекты недвижимости возникают исключительно после их государственной регистрации.

4. Привлекать денежные средства застройщик может только на основании договора участия в долевом строительстве, который он заключает с каждым из участников долевого строительства. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, после которой он вступает в законную силу.

5. С даты государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

6. Также с момента получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до момента передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые или нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

7. Законом также предусмотрена гарантия качества строительства и заключается она в том, что в случае, если многоквартирный дом или иной объект долевого строительства будет построен с отступлениями от условий договора или указанных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок, который не должен быть меньше чем пять лет.