Как правильно составить договор строительного подряда.

При заключении любого договора следует помнить, что договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Для договора строительного подряда предусмотрено только два существенных условия. Первое существенное условие, оно общее для всех договоров – это его предмет, под которым подразумевается строительство по заданию заказчика определённого недвижимого объекта или выполнение любых иных строительных работ. Второе существенное условие – это срок.

Некоторые юристы ошибочно полагают, что срок не является существенным условием, так как в силу статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определён моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Однако всё же срок является существенным условием и ввиду отсутствия согласованного сторонами условия о сроке выполнения работ договор подряда является незаключенным. Таково требование статьи 740 ГК РФ, по условиям которой подрядчик обязан построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы именно в установленный договором срок. по такому же пути идёт и судебная практика (Президиум ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Последствия признания договора недействительным следующие: такой договор не влечёт никаких юридических последствий, каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне всё полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Это положение особенно актуально для подрядчика, выполнившего работы, но из-за формального отсутствия существенных условий он лишается платы за выполненную работу.

Особняком стоит такое условие как цена договора. Всё зависит от того, кто является заказчиком. Если заказчик потребитель, то есть гражданин, имеющий намерение заказать строительные работы исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то цена является существенным условием договора строительного подряда. Таково требование закона: «Подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты» (ст. 732 ГК РФ). Для потребителя договор подряда на проведение строительных работ называется бытовым подрядом, что сути своей никак не меняет.

Если же в качестве заказчика выступает организация или гражданин, который заказывает работы отнюдь не для личных, семейных, домашних и иных нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то цена напротив является существенным условием договора строительного подряда. В этом случае, когда в договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 ГК РФ).

Помимо существенных условий договор ещё содержит обычные и случайные условия. Обычные условия – это те, что содержатся в так называемых диспозитивных нормах. Обычно диспозитивные нормы в законе оканчиваются фразами типа: «… если иное не предусмотрено законом или договором», то есть стороны в этом случае имеют возможность устанавливать свои правила, а если эти правила не установлены, то автоматически срабатывает уже норма закона. Случайные условия – это те, что дополняют или изменяют обычные условия по воле сторон.

Вот здесь при выборе этих обычных условий и кроется самый большой подвох для неискушённых при заключении договора. Мало кто знает, что это за «иное» и каким конкретно законом оно предусмотрено, да и что будет, если в договор не вносить свои правила. Если пустить на самотёк обычные условия, то последствия могут оказаться куда более печальные, чем в случае признания договора недействительным. Например, в строительном договоре как правило указывается цена. А вот при её отсутствии такой договор не может быть признан недействительным, в этом случае цена его определяется та, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взимают за аналогичные строительные работы. Если стороны не договорятся о цене, то проблема с определением цены решается в суде, а как он решит предсказать трудно, а значит вполне возможно, что по решению суда за работу, выполненную в поте лица подрядчик получит сущие копейки. Вот здесь как раз и надо проявить инициативу и указать в договоре, а точнее в смете приемлемую для себя цену, чтобы не искушать судьбу решением суда.

К обычным условиям можно отнести и так называемые обычаи делового оборота, которые применяются тогда, когда какое-то условие договора не определено сторонами или законом. Обычаи делового оборота нигде официально не фиксируются и знать их в полном объёме практически невозможно. Поэтому, чтобы избежать какие-либо разногласия с контрагентом лучше заранее указывать в договоре все приемлемые для себя условия.

Договора, заключаемые между гражданами на сумму свыше десяти тысяч или с участием хотя бы одного юридического лица, составляются только в письменном виде. Во всех остальных случаях можно договориться и устно.

В договоре строительного подряда отнюдь нелишне прописать на какой из сторон лежит риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества. При отсутствии этого условия этот риск несёт сторона, предоставившая всё это имущество, а до приёмки заказчиком результата выполненной работы риск соответственно несёт подрядчик. При необходимости можно дополнительно предусмотреть в договоре обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, застраховать соответствующие риски.

Учитывая, что в соответствии с гражданским законодательством подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объём, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ, в договоре строительного подряда следует определить состав и содержание технической документации, а также предусмотреть, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Таким образом техническая документация и смета являются составляющими частями договора строительного подряда в целом.

Если договором строительного подряда не определено кем из сторон обеспечивается строительство в целом или в определённой части, то обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несёт подрядчик.

В договоре рекомендуется указывать адреса сторон. Это необходимо для надлежащего извещения контрагента, например, об окончании выполнения строительных работ. В этом случае формальное направление извещения в адрес заказчика снимает с подрядчика соответствующую ответственность, даже если заказчик к этому времени поменял свой адрес, не известив об этом подрядчика.