Ваше сообщение успешно отправлено!

Заказать звонок

Я согласен на обработку персональных данных

Cпециализация - Недвижимость, Строительный бизнес, Строительные споры
+7(905) 538-30-66 
Правила финансовой безопасности для дольщиков при строительстве многоквартирного дома. - информационная статья от адвоката Мамаева С.И.

Правила финансовой безопасности для дольщиков при строительстве многоквартирного дома.

Строительство многоквартирного дома – это довольно сложный процесс. Первая и, пожалуй, самая важная трудность, с которой сталкивается застройщик: где взять деньги на строительство. А денег надо много. Наиболее простой и сразу напрашивающийся способ – это взять в банке кредит. Но это дороговато, ведь банк не просто так даёт кредит, а под очень немалые проценты, а это большой риск. Вот тут-то подавляющее большинство застройщиков идёт по иному пути: деньги на строительство берут у граждан, объединяя их в дольщики.


Но такой путь уже рискован для самих дольщиков, ведь нередки случаи, когда тот же застройщик исчезал вместе с собранными деньгами. Тут можно привести множество тому примеров, возьмите хотя бы всем известное строительство под руководством Сергея Полонского жилищного комплекса "Кутузовская миля", которое закончилось недостроем. И хорошо, что хоть так, а ведь другой его проект "Рублёвская Ривьера" и вовсе не начинался. Деньги взял и был таков.

Мало чем помогает в этом плане уголовное дело. Тот же Полонский, отсидев незначительный срок в тюрьме, вышел на свободу по-прежнему в долгах перед гражданами, участвовавшими в инвестировании его проектов. Таким образом чисто формально правоохранительные органы свои обязательства выполнили, а долг застройщика остался в том же размере.

В такой ситуации лучше действовать как в поговорке: «Бережённого бог бережёт». С этой целью необходимо заранее подготовиться к возможным неправомерным действиям застройщика. Каким образом можно хоть как-то сберечь свои денежные средства на случай этих неправомерных действий?

Одним из способов обеспечения застройщиком своих обязательств является залог. Законом установлено, что у участников долевого строительства находятся в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок. При этом залог вступает в законную силу с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Таким залогом обеспечивается не только возврат денег дольщиков в случае расторжения договора долевого участия, но и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором или федеральными законами денежных средств.

Также в залоге находится и сам многоквартирный дом и иной объект строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства либо с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Однако залог земельного участка, объекта незавершенного строительства либо права аренды на земельный участок – это может оказаться незначительным обеспечением по сравнению с ценой на полностью построенный многоквартирный дом. Вот тут законом предусмотрен по выбору застройщика один из двух немаловажных способов обеспечения: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Давайте разберём, что такое поручительство и страхование гражданской ответственности и чем они хороши для рядового дольщика.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При заключении договора поручительства застройщик обязан сообщить всем участникам долевого строительства условия поручительства и сведения о поручителе. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, поручитель несёт субсидиарную ответственность, то есть участник долевого строительства должен сначала предъявить требования к застройщику и если он отказался удовлетворять предъявленные требования или не исполнил их в разумный срок, то лишь после этого эти требования можно будет уже предъявить к поручителю.

Страхование гражданской ответственности предназначено для защиты имуществен­ных интересов участников долевого строительства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. С этой целью застройщик обязан заключить договор страхования гражданской ответственности со страховой компанией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования и удовлетворяющей следующим требованиям:

– осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

– наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

– отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

– отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)";

– отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации о назначении временной администрации страховой организации;

– отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Все эти вышеперечисленные правила сложно запомнить простому гражданину, не имеющему юридического образования, поэтому я предлагаю самый простой способ финансовой безопасности при долевом инвестировании своих денежных средств на строительство многоквартирного дома. Заключается оно в том, что не выплачивать деньги застройщику до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После такой регистрации строительство будет находиться под государственным контролем. Застройщик не получит от государственных органов разрешения на строительство, не исполнив предусмотренных законом всех обеспечительных мер. В этом случае он волей-неволей будет вынужден действовать добросовестно.

Строительство же без регистрации такого договора чревато нежелательными последствиями. В этой связи можно напомнить недавний печальный финал возведения многоквартирного дома в Красноярске, когда застройщик, не получив разрешения на строительство, тем не менее начал сбор денежных средств с населения, что запрещено законом. Без этого разрешения договор участия в долевом строительстве естественно не регистрируют. Тогда застройщик после сбора необходимых денежных средств решил начать строительство без регистрации этого договора.

Дом был почти был выстроен и оставалось кажется провести отделочные работы, но тут неожиданно вмешалась местная власть, которая запретила дальнейшее строительство дома, объявив его самовольной постройкой. На счету у застройщика никаких денег для возврата бедным дольщикам не оказалось, все деньги ушли на строительство самовольной постройки. Рассчитываться было нечем.

Граждане ещё как-то пытались выкарабкаться из этой ситуации, писали во все инстанции, в том числе и Президенту РФ, привлекли телевидение. Наивные, думали подняв шум решить проблему, но тщетно. А всё потому, что постеснялись потребовать регистрации договора участия в долевом строительстве и сразу внесли деньги на фактически незаконное строительство.


Возврат к списку