Как дурят инвестора при строительстве многоквартирного дома.

Застройщик предоставил моему клиенту несколько договоров. Среди них договор участия в долевом строительстве, который регулирует процесс строительства многоквартирного дома и внесение инвестиций гражданами, желающими получить в собственность свои квартиры в этом доме. Такой договор конечно же должен быть.

Предмет этого договора написан как будто бы в точном соответствии с гражданским законодательством и ни в чём не ущемляет права гражданина-инвестора. В частности, застройщик по договору обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом на земельном участке с таким-то кадастровым (или условным) номером, в котором будет квартира общей площадью в столько-то квадратных метров и эта квартира после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего дома будет передана гражданину участнику долевого строительства, а в свою очередь участник долевого строительства в соответствии с тем же договором обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате выполненного результата работы денежными средствами, после чего принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В общем-то всё правильно и без обмана: один платит, а другой на эти деньги строит многоквартирный дом, а после окончания строительства передаёт плательщику результат в виде целого дома, в котором будет и квартира, принадлежащая счастливому гражданину. Но оказывается это всё ширма, за которой спрятан подвох для бедолаги простого гражданина. Подвох же для него появляется в другом договоре.

Кроме договора участия в долевом строительстве застройщик предлагает дополнительно заключить ещё один договор, а именно договор оказания услуг, в котором прописана такая услуга как регистрация права собственности на приобретаемую инвестором квартиру. Стоимость этой услуги по регистрации объекта недвижимости составляет немного немало, а 60 000 рублей. Но есть один маленький нюанс: этот последний договор с гражданином заключает не застройщик, а некая сторонняя организация, «регистратор». Как мы увидим дальше эта замена застройщика на регистратора не случайна, а именно часть работы, которая фактически уже оплачена гражданами инвесторами будет оплачена ими повторна и эту часть работы выполнит уже не застройщик, что он обязан сделать по закону, а вместо него регистратор.

Дело в том, что сам по себе процесс регистрации прав несложный: документы отнёс в многофункциональный центр или сокращённо МФЦ, а через короткое время получай документ в виде выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру за гражданином, внесшим денежные средства на строительство этой квартиры. Но сложность заключается в том, что надо знать какие конкретно документы следует подавать на регистрацию, чего как мы понимаем подавляющее большинство граждан, не знает, а застройщик с регистратором на этом получают незначительную выгоду.

Давайте разберёмся какие же документы требует закон при регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме? В соответствии со статьёй 14 федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственной регистрации права на квартиру является договор участия в долевом строительстве, технический план квартиры, ну и конечно же само заявление на осуществление регистрации.

Однако неискушённые граждане, участвующих в инвестировании в строительство многоквартирного дома, в большинстве своём этого не знают, а застройщик, пользуясь этим незнанием скрытно включает дополнительную услугу. Инвестору объясняют, что он якобы должен также поставить на кадастровый учёт и всё здание, для чего необходимо с участием работников БТИ провести обмер всего здания составить на него технический план. Всё это прописано в договоре регистрации.

Вот с этого пункта и начинается «развод» доверчивых граждан, так как получение технического паспорта и постановка на кадастровый учёт всего многоквартирного дома – это прямая обязанность самого застройщика (ст. 4 и 8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 15 федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ).

Видимо, чтобы обосновать стоимость услуги, в договоре о регистрации указаны ряд абсолютно ненужных процедур, которые нужны гражданину как «мёртвому припарка». Вот перечень процедур из конкретного договора регистрации:

– формирование полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации Договора долевого участия, и их правовая экспертиза на предмет соответствия действующему законодательству;

– предоставление Заказчику образца доверенности от имени Заказчика на имя сотрудников Исполнителя для государственной регистрации Договора долевого участия;

– предоставление Заказчику перечня документов, необходимых для регистрации Договора долевого участия;

– представление интересов Заказчика в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– предъявление документов, необходимых для государственной регистрации договора долевого участия в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– осуществление контроля прохождения процедуры государственной регистрации Договора долевого участия, а также осуществление всех правомерных действий, в том числе, требующих личного участия Заказчика, с целью устранения замечаний государственного регистрационного органа и возобновления регистрационных действий, приостановленных со стороны государственного регистрационного органа при наличии таких замечаний;

– получение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора долевого участия с отметкой о государственной регистрации, с последующей передачей Заказчику;

– предоставление Заказчику необходимых консультаций по вопросам регистрации Договора долевого участия.

Если внимательно вникнуть во все перечисленные процедуры, то все они напоминают «переливание из пустого в порожнее». Не так ли?

Но больше всего умиляет ещё одна услуга – это «перевод помещения из нежилого в жилое». Смотрите внимательно, что получается: гражданин заказывает у застройщика строительство жилого помещения в виде квартиры, но застройщик сначала строит нежилое помещение, а затем на дополнительные взносы гражданина регистратор переводит его в жилое. Бред какой-то! Это явно навязанная услуга, гражданин же не просил строить нежилое помещение.

Подобные фокусы застройщика мне приходилось видеть не раз и как ни странно граждане упорно соглашаются повторно оплатить постановку на кадастровый учёт всего здания. Ведь, оплачивая договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, инвесторы уже тем самым оплатили постановку на кадастровый учёт строящегося дома и застройщик обязан выполнить этот кадастровый учёт.

На самом деле каждый из граждан, участвующих в долевом строительстве, должен оплатить всего лишь технический план на свою квартиру для чего достаточно пригласить любого кадастрового инженера, который возьмёт подешевле (и необязательно для этого идти в БТИ, где эта услуга будет дороже) и, приложив к техплану заявление, договор участия в долевом строительстве и оплатить незначительную госпошлину, подать эти документы в МФЦ. Будет ли весь этот процесс это стоить 60 000 рублей? Я сомневаюсь.

Как не попасться на эту уловку застройщика? Очень просто. Достаточно отказаться от заключения договора регистрации, а если его заключили, то как можно скорее в письменном виде подать заявление о расторжении этого договора в одностороннем порядке, на что гражданин заказчик таких услуг имеет законное право согласно статье 782 ГК РФ