Решение

Дело № 2-760/07 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 сентября 2007 г. Подольский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Митрофановой Т.Н. с участием адвокатов Мамаева С.И., Болыпунова Б.В., при секретаре Трус А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бормашенко Валентины Викторовны к Новиковой Наталье Николаевне о взыскании суммы и встречному иску Новиковой Натальи Николаевны к Бормашенко Валентине Викторовне о признании договора недействительным
УСТАНОВИЛ:
Бормашенко В.В. первоначально обратилась в суд с иском к Новиковой Н.Н. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 210000 руб., а также взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11478 руб., всего 221478 руб.
В ходе судебного рассмотрения истица уточнила требования и просила взыскать с ответчика сумму основного долга по договору аренды 330000 руб., сумму долга за коммунальные платежи 12757,23 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 41550 руб., сумму 851 руб. за изготовление экспликации и плана и расходы по оплате госпошлины в размере 3814,78 руб.
Впоследствии истица вновь уточнила требования и просила взыскать с ответчика 330000 руб. в счет задолженности по арендной плате и 41550 руб. в счет процентов за просрочку в оплате арендной платы, 851 руб. за изготовление экспликации и плана, в счет расходов за составление техпаспорта 24652 руб. 95 коп. и расходы по оплате госпошлины в размере 3814,78 руб.
Свои требования истица мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит недвижимое имущество в виде двух частей торгового центра с магазинами, расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с/о, пос. Ерино, строение 1 А. В августе 2006 г. между ней и ответчиком был заключен договор аренды на данные помещения, в дальнейшем договор был расторгнут, однако арендная плата ответчиком за все время пользования имуществом не была оплачена.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, письменно просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности Мамаева С.И. (лд 31), представитель истицы по доверенности Мамаев С.И. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Новикова Н.Н. в судебное заседание не явилась, письменно просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности Большунова Б.В. (лд 79), представитель по доверенности Болыпунов Б.В. в судебное заседание явился, иск не признал. Кроме того, ответчиком Новиковой Н.Н. были предъявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора аренды, заключенного 10.08.06 г. между ней и Бормашенко В.В. как сделкой, противоречащей закону.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив материалы приобщенного гражданского дела№ 2-5800/05 г., допросив свидетелей, находит основные требования подлежащими удовлетворению, встречные требования подлежащими отклонению.
В судебном заседании установлено, что Бормашенко В.В. является собственником части здания магазина № 24, 27, 14 - магазин № 27, состоящей из: помещения № 2 площадью 220 кв.м., основной площадью 178,30 в пос. Ерино Подольского района Московской области (лд 8).
10.08.06 г. между Бормашенко В.В. и Новиковой Н.Н. заключен договор аренды № 3 нежилого помещения общей площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района Московской области, принадлежащего Бормашенко В.В. на праве собственности. Согласно договора аренды, общая сумма арендной платы в месяц составляет 45000 руб., которая должна вноситься арендатором ежемесячно, причем первые два месяца сумма арендной платы составляет 30000 руб. (лд 72-74).
Новикова Н.Н. является индивидуальным предпринимателем (лд 33-
39).
10.08.06 г. между Бормашенко В.В. и Новиковой Н.Н. составлен акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района Московской области (лд 12).
Заочным решением Подольского городского суда от 13.12.06 г. договор аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м. № 3 от 10.08.06 г. признан расторгнутым, суд обязал Новикову Н.Н. подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с/о, пос. Ерино, строение № 1А (лд 27,28 приобщ.).
Представитель Бормашенко В.В. пояснил, что до настоящего времени Новиковой Н.Н. акт приема-передачи имущества по договору аренды № 3 от
10.08.6 г. не подписан, денежные средства за арендную плату не внесены.
Истица просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате
в период с 20.08.06 г. по 09.04.07 г. 330000 руб.: за август и сентябрь 2006 г. по 30000 руб., за оставшиеся месяцы по 45000 руб. согласно договора.
Также истица просит взыскать с ответчика проценты за просрочку выплаты арендной платы в размере 41550 руб. в период с20.08.06г. по
09.04.7 г.
Представитель истицы Бормашенко В.В. пояснил, что истица просит взыскать с ответчика денежные суммы до 09.04.07 г. по тем основаниям, что до этого времени нежилое помещение площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района было опечатано Новиковой Н.Н. и истица не имела доступа в помещение.
На основании ст. 622 ГК РФ «при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором».
В силу ст. 655 ГК РФ «передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества».
Доводы представителя Новиковой Н.Н. о том, что после получения 05.10.06 г. уведомления от Бормашенко В.В. об освобождении помещении Новикова Н.Н. его освободила, не нашли подтверждения в судебном заседании.
Представитель Бормашенко В.В. пояснил, что в октябре 2006 г. по настоятельному требованию Бормашенко В.В. Новикова Н.Н. освободила спорное помещение, вывезла все принадлежащее ей оборудование. Однако подписывать акт приема-передачи отказалась, заявив, что оставит в помещении зонтик и опечатает его. После вывоза имущества Новикова Н.Н. опечатала помещение, ключи от двери истице не передала.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Костричкин Ю.В. показал суду, что он участковый милиционер. В октябре 2006 г. в день, когда Новикова Н.Н. вывозила свои вещи из помещения, принадлежащего истице, у них возник конфликт, в связи с чем к нему и поступила информация о происходящем конфликте. Новиковой Н.Н. были вывезены вещи, однако дверь была ею опечатана.
Свидетель Клочкович Д.Я. показал суду, что в октябре 2006 г. работал охранником и Новикова Н.Н. в присутствии Бормашенко В.В. вывозила свое оборудование из спорного помещения, по окончании чего Новикова Н.Н. отказалась подписать акт приема-передачи, заявив, что оставила в помещении свой зонтик, потом врезала свои замки и опечатала их. Через некоторое время печать они сорвали, однако двери так и не открыли.
Представитель истицы пояснил, что в апреле 2007 г. сын Бормашенко В.В. вскрыл опечатанное ответчиком помещение. 01.04.07 г. между Бормашенко В.В. и Сафроновым А.А. заключен договор № 18 аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района (лд 123-126).
26.04.07 г. между Бормашенко В.В. и Сафроновым А.А. составлен акт приема-передачи помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района (лд 127), после чего помещение стало использоваться под магазин хозтоваров, что подтверждается кассовым чеком и фотографиями (лд 108, 117-118).
Заочным решение Подольского городского суда от 13.12.06 г. Новикова Н.Н. в т.ч. обязана подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский р-н, Рязановский с/о, п. Ерино стр. 1А (лд 27-28 приобщенного). До настоящего времени заочное решение суда не исполнено, акт приема-передачи помещения между сторонами не подписан.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорное помещение с октября 2006 г. хотя и не использовалось Новиковой Н.Н., но она чинила препятствия Бормашенко В.В. в пользовании своей собственность, что объективно подтверждается всеми собранными по делу доказательствами, которые ответчиком не опровергнуты.
Таким образом, по мнению суда, взысканию подлежит арендная плата за период с 10.08.06 г. по 09.04.07 г. При этом суд учитывает, что полный месяц договора оканчивается 09 числа каждого месяца. Несмотря на то, что договор аренды с другим арендатором заключен 01.04.07 г., акт приема- передачи помещения составлен с ним лишь 26.04.07 г., т.е. именно с этого времени арендатор имеет право занимать помещение, поэтому требования о взыскании арендной платы до 09.04.07 г. правомерны.
В силу ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Доводы представителя ответчика о том, что Новиковой Н.Н. спорное нежилое помещение использовалось временно, и истице переданы денежные средства в счет арендной платы за нежилое помещение площадь 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района за август и сентябрь 2006 г., в течение которых оно использовалось в соответствии с договором аренды № 3 от 10.08.06 г., не нашли подтверждения в судебном заседании, поскольку доказательств передачи денежных средств Новикове Н.Н. Бормашенко В.В. суду не представлено.
В соответствии с п. 4.2 договора аренды «в случае просрочки арендатором арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки».
Согласно п. 3.3 договора аренды первый платеж Новикова Н.Н. производит в течение 10 банковских дней с момента подписания договора, т.е. до 20.08.06 г.
Расчет пени будет следующий.
1) 30000 руб. - за период с 20.08.06 г. по 09.09.06 г. - просрочка 232 дня или 23,2%, т.е. 30000 руб. X 23,2% = 6960 руб.
2) 30000 руб. - за период с 10.09.06 г. по 09.10.06 г. - просрочка 211 дней или 21,1%, т.е. 30000 руб. X 21,1% = 6330 руб.
3) 45000 руб. - за период с 10.10.06 г. по 09.11.06 г. - просрочка 181 день или 18,1%, т.е. 45000 руб. X 18,1% = 8145 руб.
4) 45000 руб. - за период с 10.11.06 г. по 09.12.06 г. - просрочка 150 дней или 15%, т.е. 45000 руб. X 15% = 6750 руб.
5) 45000 руб. - за период с 10.12.06 г. по 09.01.07 г. - просрочка 120 дней или 12%, т.е. 45000 руб. X 12% = 5400 руб.
6) 45000 руб. - за период с 10.01.07 г. по 09.02.07 г. - просрочка 89 дней или 8,9%, т.е. 45000 руб. X 8,9% = 4005 руб.
7) 45000 руб. - за период с 10.02.07 г. по 09.03.07 г. - просрочка 58 дней или 5,8%, т.е. 45000 руб. X 5,8% = 2610 руб.
8) 45000 руб. - за период с 10.03.07 г. по 09.04.07 г. - просрочка 30 дней или 3%, т.е. 45000 руб. X 3% = 1350 руб.
Всего 6960 + 6330 + 8145 + 6750 + 5400 + 4005 + 2610 + 1350 = 41550
руб.
Принимая во внимание, что проценты по договору являются дополнительным обязательством Новиковой Н.Н. перед Бормашенко В.В., норма ст. 333 ГК РФ в данном случае не применима и эта сумма снижению не подлежит.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Как закреплено в ч. 3 ст. 607 ГК РФ «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».
В обоснование своих встречных исковых требований Новикова Н.Н. указывает, что из текста договора невозможно установить, какие именно помещения были переданы по договору аренды.
Согласно п. 1.1 договора аренды «арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Ерино, стр. 1А 1 этаж, помещение № 4 (номер помещения приведен согласно экспликации от 1999 г.. общей площадью 55 кв. м. для использования под выставочный салон массажных кроватей. Передаваемое в аренду нежилое помещение отмечено на плане арендуемых помещений, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (лд 73).
Согласно акта приема-передачи нежилого помещения, составленного между сторонами 10.08.06 г., Новикова Н.Н приняла в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Ерино, стр. 1А, помещение № 4 (номер помещения приведет согласно экспликации) общей площадью 55 кв.м. для пользования под медицинский магазин согласно договора № № 3 аренды помещения от 10.0.06 г. (лд 12).
К указанным документам плана не приложено.
В то же время, в п. 1.2 договора аренды указано, что нежилое помещение принадлежит Бормашенко В.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.02 г. серия 50 АГ № 868970, выдан Московской областной регистрационной палатой регистрационный номер 50-01/27-11/2002-8.2. от 22.07.02 г. (лд 73).
В соответствии с указанным свидетельством, Бормашенко В.В. принадлежит на праве собственности часть здания магазина № 24, 27, 14 - магазин № 27 (является частью Торгового центра), состоит из: помещения № 2 площадью 220 кв.м., основной площадью 178,3 кв.м., инв. № 4747, литер А, А1, а, Г. Г1 (лд 8).
Согласно поэтажного плана и экспликации к техпаспорту по состоянию на 2001 г., в литер «а» имеются помещения № 4 площадью 52,4 кв.м. со встроенным помещением № 3 площадью 2,1 кв.м. (лд 104-107).
Согласно техпаспорта на часть здания «торгового центра» - кафе-бар и магазин промтоваров по состоянию на 12.09.07 г., в литер «А» общей площадью 216 кв.м. основной площадью 140,6 кв.м. на 1 этаже (здание одноэтажное) имеется торговый зал общей площадью 50,5 кв.м., в т.ч. основной площадью 50,5 кв.м, вспомогательной площадью 2,1 кв.м. (№ 4 и № 3 соответственно, помещение № 3 встроено в помещение № 4) (лд 148- 153). При этом в техпаспорте отмечено, что изменение общей площади с 220 кв.м. до 216, 8 кв.м. в т.ч. основной с 178,3 кв.м. до 140,6 кв.м. связано с перепланировкой, внутренней отделкой и изменением назначения помещений (лд 151).
Постановлением Главы администрации Рязановского сельского округа № 322 от 22.10.03 г. установлено, что в помещении по адресу: Подольский р-н, п. Ерино, стр. 1А имеются помещения, принадлежащие на праве собственности Бормашенко В.В., ООО «Версия», учредителем которого является Бормашенко В.В., а также поликлиническое отделение Рязановской поликлинники. Этим постановлением зданию, в состав которого входят помещения, находящиеся в собственности ООО «Версия» и Бормашенко В.В. в п. Ерино, присвоен почтовый адрес: Московская обл., Подольский р-н, п/о Подольск-2, п. Ерино стр. 1а.
Представленный в материалы дела техпаспорт на нежилое помещение (лд 148-153) соответствует свидетельству о государственной регистрации права собственности Бормашенко В.В. серия 50 АГ № 868970 от 22.07.02 г. (лд 8). Указанное свидетельство недействительным не признано, Новиковой Н.Н. не оспаривается.
Кроме того, заочным решение Подольского городского суда от 13.12.06 г. договор № 3 от 10.08.06 г. аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Подольский р-н, Рязановский с/о п. Ерино стр. 1А признан расторгнутым. Новикова Н.Н. обязана подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский р-н, Рязановский с/о, п. Ерино стр. 1А (лд 27-28 приобщенного).
Заочное решение вступило в законную силу (лд 50-51 приобщенного). При рассмотрении этого дела Новикова Н.Н. не предъявляла претензий к Бормашенко В.В. относительно спорного помещения, заключенный договор не оспаривала, признала исковые требования.
На представленных в материалы дела фотографиях (лд 154-160) последовательно отображено расположение спорного помещения и ясно виден адрес - п. Ерино, строение 1 А.
То обстоятельство, что в выписке из ЕГРП отсутствуют сведения о принадлежности помещения в стр. 1А п. Ерино Подольского р-на Бормашенко В.В., не является имеет исключительного правового значения (лд 122, 135), т.к. имеющееся у Бормашенко В.В. свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное помещение недействительным не признано.
По мнению суда, оснований для признания договора недействительным не имеется.
По ходатайству представителя Новиковой Н.Н. представителем истицы в суд предоставлялись экспликация и план к техпаспорту БТИ (лд 104-107), а также техпаспорт на здание (лд 148-153). За изготовление этих документов истицей было оплачено соответственно 850 руб. 95 коп. (лд 94-95), а также 12868 руб. 89 коп и 11784 руб. 06 коп. (лд 147).
Истицей Бормашенко В.В. заявлено о взыскании понесенных расходов.
По правилам ст. 98 ГПК РФ эти требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
При этом суд учитывает, что указанные документы были представлены Бормашенко В.В. по ходатайству представителя Новиковой Н.Н. о предоставлении дополнительных доказательств наличия права собственности
на спорное жилое помещение, в то время как в материалах дела уже находились все необходимые доказательства, включая заверенную судом копию свидетельства о государственной регистрации права. Также суд учитывает, что принадлежность спорного нежилого помещения на праве собственности Бормашенко В.В. подтверждена и вступившим в законную силу заочным решением Подольского городского суда от 13.12.06 г., что, по мнению суда, имеет преюдициальное значение для разрешения спора.
Оплата расходов на изготовление экспликации и плана к техпаспорту на сумму 850 руб. 95 коп. и расходов по оплате госпошлины в размере 3814 руб. 78 коп. (лд 4-5) произведены не истицей Бормашенко В.В., а ее представителем по доверенности Мамаевым С.И., на чье имя и оформлены квитанции.
Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд исходит из того, что указанные расходы произведены представителем истицы Бормашенко В.В. по ее поручению, в ее интересах, в рамках предоставленных ею полномочий, в течение срока действия доверенности (лд 6). Отказ во взыскании этих расходов приведет к нарушению прав истицы, добросовестно исполнившей свои процессуальные обязанности.
Руководствуясь ст. 168, 309, 432, 607, 622, 655 ГК РФ, ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Новиковой Натальи Николаевне к Бормашенко Валентине Викторовне о признании договора аренды нежилого помещения № 3, заключенного 10.08.06 г. между Бормашенко Валентиной Викторовной и Новиковой Натальей Николаевной, недействительным отказать.
Взыскать с Новиковой Натальи Николаевны в пользу Бормашенко Валентины Викторовны в счет задолженности по арендной плате 330000 руб., в счет процентов за несвоевременную выплаты арендной платы^, руб., в счет расходов за составление экспликации и плана к техпасг руб. 95 коп., в счет расходов за составление техпаспорта 24652 ру^ возврат госпошлины в размере 3814 руб. 78 коп., всего 400868 руС


Митрофанова Т.Н.
РЕШЕНИЕ ВСТУПИЛО
В ЗАКОН

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10' подачей жалобы через Подольский городской суд.

Адвокат

Мамаев Степан Иванович

г. Подольск

моб. +7 9055383066;

тел.+7 (4967) 57-4996

e-mail: a-msi@mail.ru

Видео с участием адвоката

Строительство многоквартирного дома – это довольно сложный процесс. Первая и, пожалуй, самая важная трудность, с которой сталкивается застройщик: где взять деньги на строительство. А денег надо много. Наиболее простой и сразу напрашивающийся способ – это взять в банке кредит. Но это дороговато, ведь банк не просто так даёт кредит, а под очень немалые проценты, а это большой риск. Вот тут-то подавляющее большинство застройщиков идёт по иному пути: деньги на строительство берут у граждан, объединяя их в дольщики.

Написание этой статьи подтолкнул меня такой случай. Как-то обратился ко мне один гражданин с просьбой дать юридический анализ договорам, которые он собирался заключить в связи с покупкой в будущем квартиры в новом строящемся многоквартирном доме. И что я вижу в этих договорах?

Стройка – это объект повышенной опасности. Техника безопасности труда здесь должна быть как нигде на высоте. Как известно нарушение техники безопасности чревато тем, что виновные лица могут быть привлечены к дисциплинарной, гражданской, административной или к уголовной ответственности. Самые тяжкие последствия предусмотрены уголовным законодательством. В частности, нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека, смерть человека либо крупного ущерба карается законом (ст. 216 УК РФ). Максимальное наказание в случае нарушения правил безопасности, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, лишение свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до трёх лет.

Яндекс.Метрика