Решение

Дело № 2-760/07 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 сентября 2007 г. Подольский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Митрофановой Т.Н. с участием адвокатов Мамаева С.И., Болыпунова Б.В., при секретаре Трус А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бормашенко Валентины Викторовны к Новиковой Наталье Николаевне о взыскании суммы и встречному иску Новиковой Натальи Николаевны к Бормашенко Валентине Викторовне о признании договора недействительным
УСТАНОВИЛ:
Бормашенко В.В. первоначально обратилась в суд с иском к Новиковой Н.Н. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 210000 руб., а также взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11478 руб., всего 221478 руб.
В ходе судебного рассмотрения истица уточнила требования и просила взыскать с ответчика сумму основного долга по договору аренды 330000 руб., сумму долга за коммунальные платежи 12757,23 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 41550 руб., сумму 851 руб. за изготовление экспликации и плана и расходы по оплате госпошлины в размере 3814,78 руб.
Впоследствии истица вновь уточнила требования и просила взыскать с ответчика 330000 руб. в счет задолженности по арендной плате и 41550 руб. в счет процентов за просрочку в оплате арендной платы, 851 руб. за изготовление экспликации и плана, в счет расходов за составление техпаспорта 24652 руб. 95 коп. и расходы по оплате госпошлины в размере 3814,78 руб.
Свои требования истица мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит недвижимое имущество в виде двух частей торгового центра с магазинами, расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с/о, пос. Ерино, строение 1 А. В августе 2006 г. между ней и ответчиком был заключен договор аренды на данные помещения, в дальнейшем договор был расторгнут, однако арендная плата ответчиком за все время пользования имуществом не была оплачена.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена, письменно просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности Мамаева С.И. (лд 31), представитель истицы по доверенности Мамаев С.И. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Новикова Н.Н. в судебное заседание не явилась, письменно просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности Большунова Б.В. (лд 79), представитель по доверенности Болыпунов Б.В. в судебное заседание явился, иск не признал. Кроме того, ответчиком Новиковой Н.Н. были предъявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора аренды, заключенного 10.08.06 г. между ней и Бормашенко В.В. как сделкой, противоречащей закону.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив материалы приобщенного гражданского дела№ 2-5800/05 г., допросив свидетелей, находит основные требования подлежащими удовлетворению, встречные требования подлежащими отклонению.
В судебном заседании установлено, что Бормашенко В.В. является собственником части здания магазина № 24, 27, 14 - магазин № 27, состоящей из: помещения № 2 площадью 220 кв.м., основной площадью 178,30 в пос. Ерино Подольского района Московской области (лд 8).
10.08.06 г. между Бормашенко В.В. и Новиковой Н.Н. заключен договор аренды № 3 нежилого помещения общей площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района Московской области, принадлежащего Бормашенко В.В. на праве собственности. Согласно договора аренды, общая сумма арендной платы в месяц составляет 45000 руб., которая должна вноситься арендатором ежемесячно, причем первые два месяца сумма арендной платы составляет 30000 руб. (лд 72-74).
Новикова Н.Н. является индивидуальным предпринимателем (лд 33-
39).
10.08.06 г. между Бормашенко В.В. и Новиковой Н.Н. составлен акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района Московской области (лд 12).
Заочным решением Подольского городского суда от 13.12.06 г. договор аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м. № 3 от 10.08.06 г. признан расторгнутым, суд обязал Новикову Н.Н. подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, Рязановский с/о, пос. Ерино, строение № 1А (лд 27,28 приобщ.).
Представитель Бормашенко В.В. пояснил, что до настоящего времени Новиковой Н.Н. акт приема-передачи имущества по договору аренды № 3 от
10.08.6 г. не подписан, денежные средства за арендную плату не внесены.
Истица просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате
в период с 20.08.06 г. по 09.04.07 г. 330000 руб.: за август и сентябрь 2006 г. по 30000 руб., за оставшиеся месяцы по 45000 руб. согласно договора.
Также истица просит взыскать с ответчика проценты за просрочку выплаты арендной платы в размере 41550 руб. в период с20.08.06г. по
09.04.7 г.
Представитель истицы Бормашенко В.В. пояснил, что истица просит взыскать с ответчика денежные суммы до 09.04.07 г. по тем основаниям, что до этого времени нежилое помещение площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района было опечатано Новиковой Н.Н. и истица не имела доступа в помещение.
На основании ст. 622 ГК РФ «при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором».
В силу ст. 655 ГК РФ «передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества».
Доводы представителя Новиковой Н.Н. о том, что после получения 05.10.06 г. уведомления от Бормашенко В.В. об освобождении помещении Новикова Н.Н. его освободила, не нашли подтверждения в судебном заседании.
Представитель Бормашенко В.В. пояснил, что в октябре 2006 г. по настоятельному требованию Бормашенко В.В. Новикова Н.Н. освободила спорное помещение, вывезла все принадлежащее ей оборудование. Однако подписывать акт приема-передачи отказалась, заявив, что оставит в помещении зонтик и опечатает его. После вывоза имущества Новикова Н.Н. опечатала помещение, ключи от двери истице не передала.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Костричкин Ю.В. показал суду, что он участковый милиционер. В октябре 2006 г. в день, когда Новикова Н.Н. вывозила свои вещи из помещения, принадлежащего истице, у них возник конфликт, в связи с чем к нему и поступила информация о происходящем конфликте. Новиковой Н.Н. были вывезены вещи, однако дверь была ею опечатана.
Свидетель Клочкович Д.Я. показал суду, что в октябре 2006 г. работал охранником и Новикова Н.Н. в присутствии Бормашенко В.В. вывозила свое оборудование из спорного помещения, по окончании чего Новикова Н.Н. отказалась подписать акт приема-передачи, заявив, что оставила в помещении свой зонтик, потом врезала свои замки и опечатала их. Через некоторое время печать они сорвали, однако двери так и не открыли.
Представитель истицы пояснил, что в апреле 2007 г. сын Бормашенко В.В. вскрыл опечатанное ответчиком помещение. 01.04.07 г. между Бормашенко В.В. и Сафроновым А.А. заключен договор № 18 аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района (лд 123-126).
26.04.07 г. между Бормашенко В.В. и Сафроновым А.А. составлен акт приема-передачи помещения площадью 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района (лд 127), после чего помещение стало использоваться под магазин хозтоваров, что подтверждается кассовым чеком и фотографиями (лд 108, 117-118).
Заочным решение Подольского городского суда от 13.12.06 г. Новикова Н.Н. в т.ч. обязана подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский р-н, Рязановский с/о, п. Ерино стр. 1А (лд 27-28 приобщенного). До настоящего времени заочное решение суда не исполнено, акт приема-передачи помещения между сторонами не подписан.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорное помещение с октября 2006 г. хотя и не использовалось Новиковой Н.Н., но она чинила препятствия Бормашенко В.В. в пользовании своей собственность, что объективно подтверждается всеми собранными по делу доказательствами, которые ответчиком не опровергнуты.
Таким образом, по мнению суда, взысканию подлежит арендная плата за период с 10.08.06 г. по 09.04.07 г. При этом суд учитывает, что полный месяц договора оканчивается 09 числа каждого месяца. Несмотря на то, что договор аренды с другим арендатором заключен 01.04.07 г., акт приема- передачи помещения составлен с ним лишь 26.04.07 г., т.е. именно с этого времени арендатор имеет право занимать помещение, поэтому требования о взыскании арендной платы до 09.04.07 г. правомерны.
В силу ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».
Доводы представителя ответчика о том, что Новиковой Н.Н. спорное нежилое помещение использовалось временно, и истице переданы денежные средства в счет арендной платы за нежилое помещение площадь 55 кв.м. в строении № 1А пос. Ерино Подольского района за август и сентябрь 2006 г., в течение которых оно использовалось в соответствии с договором аренды № 3 от 10.08.06 г., не нашли подтверждения в судебном заседании, поскольку доказательств передачи денежных средств Новикове Н.Н. Бормашенко В.В. суду не представлено.
В соответствии с п. 4.2 договора аренды «в случае просрочки арендатором арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки».
Согласно п. 3.3 договора аренды первый платеж Новикова Н.Н. производит в течение 10 банковских дней с момента подписания договора, т.е. до 20.08.06 г.
Расчет пени будет следующий.
1) 30000 руб. - за период с 20.08.06 г. по 09.09.06 г. - просрочка 232 дня или 23,2%, т.е. 30000 руб. X 23,2% = 6960 руб.
2) 30000 руб. - за период с 10.09.06 г. по 09.10.06 г. - просрочка 211 дней или 21,1%, т.е. 30000 руб. X 21,1% = 6330 руб.
3) 45000 руб. - за период с 10.10.06 г. по 09.11.06 г. - просрочка 181 день или 18,1%, т.е. 45000 руб. X 18,1% = 8145 руб.
4) 45000 руб. - за период с 10.11.06 г. по 09.12.06 г. - просрочка 150 дней или 15%, т.е. 45000 руб. X 15% = 6750 руб.
5) 45000 руб. - за период с 10.12.06 г. по 09.01.07 г. - просрочка 120 дней или 12%, т.е. 45000 руб. X 12% = 5400 руб.
6) 45000 руб. - за период с 10.01.07 г. по 09.02.07 г. - просрочка 89 дней или 8,9%, т.е. 45000 руб. X 8,9% = 4005 руб.
7) 45000 руб. - за период с 10.02.07 г. по 09.03.07 г. - просрочка 58 дней или 5,8%, т.е. 45000 руб. X 5,8% = 2610 руб.
8) 45000 руб. - за период с 10.03.07 г. по 09.04.07 г. - просрочка 30 дней или 3%, т.е. 45000 руб. X 3% = 1350 руб.
Всего 6960 + 6330 + 8145 + 6750 + 5400 + 4005 + 2610 + 1350 = 41550
руб.
Принимая во внимание, что проценты по договору являются дополнительным обязательством Новиковой Н.Н. перед Бормашенко В.В., норма ст. 333 ГК РФ в данном случае не применима и эта сумма снижению не подлежит.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Как закреплено в ч. 3 ст. 607 ГК РФ «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».
В обоснование своих встречных исковых требований Новикова Н.Н. указывает, что из текста договора невозможно установить, какие именно помещения были переданы по договору аренды.
Согласно п. 1.1 договора аренды «арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Ерино, стр. 1А 1 этаж, помещение № 4 (номер помещения приведен согласно экспликации от 1999 г.. общей площадью 55 кв. м. для использования под выставочный салон массажных кроватей. Передаваемое в аренду нежилое помещение отмечено на плане арендуемых помещений, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (лд 73).
Согласно акта приема-передачи нежилого помещения, составленного между сторонами 10.08.06 г., Новикова Н.Н приняла в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Ерино, стр. 1А, помещение № 4 (номер помещения приведет согласно экспликации) общей площадью 55 кв.м. для пользования под медицинский магазин согласно договора № № 3 аренды помещения от 10.0.06 г. (лд 12).
К указанным документам плана не приложено.
В то же время, в п. 1.2 договора аренды указано, что нежилое помещение принадлежит Бормашенко В.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.02 г. серия 50 АГ № 868970, выдан Московской областной регистрационной палатой регистрационный номер 50-01/27-11/2002-8.2. от 22.07.02 г. (лд 73).
В соответствии с указанным свидетельством, Бормашенко В.В. принадлежит на праве собственности часть здания магазина № 24, 27, 14 - магазин № 27 (является частью Торгового центра), состоит из: помещения № 2 площадью 220 кв.м., основной площадью 178,3 кв.м., инв. № 4747, литер А, А1, а, Г. Г1 (лд 8).
Согласно поэтажного плана и экспликации к техпаспорту по состоянию на 2001 г., в литер «а» имеются помещения № 4 площадью 52,4 кв.м. со встроенным помещением № 3 площадью 2,1 кв.м. (лд 104-107).
Согласно техпаспорта на часть здания «торгового центра» - кафе-бар и магазин промтоваров по состоянию на 12.09.07 г., в литер «А» общей площадью 216 кв.м. основной площадью 140,6 кв.м. на 1 этаже (здание одноэтажное) имеется торговый зал общей площадью 50,5 кв.м., в т.ч. основной площадью 50,5 кв.м, вспомогательной площадью 2,1 кв.м. (№ 4 и № 3 соответственно, помещение № 3 встроено в помещение № 4) (лд 148- 153). При этом в техпаспорте отмечено, что изменение общей площади с 220 кв.м. до 216, 8 кв.м. в т.ч. основной с 178,3 кв.м. до 140,6 кв.м. связано с перепланировкой, внутренней отделкой и изменением назначения помещений (лд 151).
Постановлением Главы администрации Рязановского сельского округа № 322 от 22.10.03 г. установлено, что в помещении по адресу: Подольский р-н, п. Ерино, стр. 1А имеются помещения, принадлежащие на праве собственности Бормашенко В.В., ООО «Версия», учредителем которого является Бормашенко В.В., а также поликлиническое отделение Рязановской поликлинники. Этим постановлением зданию, в состав которого входят помещения, находящиеся в собственности ООО «Версия» и Бормашенко В.В. в п. Ерино, присвоен почтовый адрес: Московская обл., Подольский р-н, п/о Подольск-2, п. Ерино стр. 1а.
Представленный в материалы дела техпаспорт на нежилое помещение (лд 148-153) соответствует свидетельству о государственной регистрации права собственности Бормашенко В.В. серия 50 АГ № 868970 от 22.07.02 г. (лд 8). Указанное свидетельство недействительным не признано, Новиковой Н.Н. не оспаривается.
Кроме того, заочным решение Подольского городского суда от 13.12.06 г. договор № 3 от 10.08.06 г. аренды нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Подольский р-н, Рязановский с/о п. Ерино стр. 1А признан расторгнутым. Новикова Н.Н. обязана подписать акт приема-передачи нежилого помещения площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Подольский р-н, Рязановский с/о, п. Ерино стр. 1А (лд 27-28 приобщенного).
Заочное решение вступило в законную силу (лд 50-51 приобщенного). При рассмотрении этого дела Новикова Н.Н. не предъявляла претензий к Бормашенко В.В. относительно спорного помещения, заключенный договор не оспаривала, признала исковые требования.
На представленных в материалы дела фотографиях (лд 154-160) последовательно отображено расположение спорного помещения и ясно виден адрес - п. Ерино, строение 1 А.
То обстоятельство, что в выписке из ЕГРП отсутствуют сведения о принадлежности помещения в стр. 1А п. Ерино Подольского р-на Бормашенко В.В., не является имеет исключительного правового значения (лд 122, 135), т.к. имеющееся у Бормашенко В.В. свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное помещение недействительным не признано.
По мнению суда, оснований для признания договора недействительным не имеется.
По ходатайству представителя Новиковой Н.Н. представителем истицы в суд предоставлялись экспликация и план к техпаспорту БТИ (лд 104-107), а также техпаспорт на здание (лд 148-153). За изготовление этих документов истицей было оплачено соответственно 850 руб. 95 коп. (лд 94-95), а также 12868 руб. 89 коп и 11784 руб. 06 коп. (лд 147).
Истицей Бормашенко В.В. заявлено о взыскании понесенных расходов.
По правилам ст. 98 ГПК РФ эти требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
При этом суд учитывает, что указанные документы были представлены Бормашенко В.В. по ходатайству представителя Новиковой Н.Н. о предоставлении дополнительных доказательств наличия права собственности
на спорное жилое помещение, в то время как в материалах дела уже находились все необходимые доказательства, включая заверенную судом копию свидетельства о государственной регистрации права. Также суд учитывает, что принадлежность спорного нежилого помещения на праве собственности Бормашенко В.В. подтверждена и вступившим в законную силу заочным решением Подольского городского суда от 13.12.06 г., что, по мнению суда, имеет преюдициальное значение для разрешения спора.
Оплата расходов на изготовление экспликации и плана к техпаспорту на сумму 850 руб. 95 коп. и расходов по оплате госпошлины в размере 3814 руб. 78 коп. (лд 4-5) произведены не истицей Бормашенко В.В., а ее представителем по доверенности Мамаевым С.И., на чье имя и оформлены квитанции.
Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд исходит из того, что указанные расходы произведены представителем истицы Бормашенко В.В. по ее поручению, в ее интересах, в рамках предоставленных ею полномочий, в течение срока действия доверенности (лд 6). Отказ во взыскании этих расходов приведет к нарушению прав истицы, добросовестно исполнившей свои процессуальные обязанности.
Руководствуясь ст. 168, 309, 432, 607, 622, 655 ГК РФ, ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Новиковой Натальи Николаевне к Бормашенко Валентине Викторовне о признании договора аренды нежилого помещения № 3, заключенного 10.08.06 г. между Бормашенко Валентиной Викторовной и Новиковой Натальей Николаевной, недействительным отказать.
Взыскать с Новиковой Натальи Николаевны в пользу Бормашенко Валентины Викторовны в счет задолженности по арендной плате 330000 руб., в счет процентов за несвоевременную выплаты арендной платы^, руб., в счет расходов за составление экспликации и плана к техпасг руб. 95 коп., в счет расходов за составление техпаспорта 24652 ру^ возврат госпошлины в размере 3814 руб. 78 коп., всего 400868 руС


Митрофанова Т.Н.
РЕШЕНИЕ ВСТУПИЛО
В ЗАКОН

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10' подачей жалобы через Подольский городской суд.